Icade Rapport Annuel intégré 2018

Ce qui nous différencie,
c’est de savoir nous entourer des meilleurs partenaires pour proposer des projets d’excellence.” ENTRETIEN AVEC OLIVIER WIGNIOLLE, DIRECTEUR GÉNÉRAL

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Quelles ont été pour vous les plus grandes réussites d’Icade en 2018 ?

O.W.: L’année 2018 a été marquée par de grands succès opérationnels pour l’ensemble de nos métiers et fonctions supports. Pour la Foncière Tertiaire, je citerais tout d’abord la signature d’un protocole d’accord pour un Projet Urbain Partenarial portant sur l’aménagement du parc des Portes de Paris avec Plaine Commune et les villes de Saint-Denis et Aubervilliers. C’est un accord emblématique qui débouchera sur la construction de près de 200 000 m² supplémentaires, en plus des 167 000 m² en cours de développement. Nous avons pu également finaliser la signature du bail de TechnipFMC portant sur près de 60 000 m² de bureaux dans notre projet Origine.

Pour Icade Santé, 2018 a été une année exceptionnelle avec la livraison de trois nouvelles cliniques : à Reims-Bezannes, à Quint-Fonsegrives et à Saint-Herblain. Comme nous l’avions annoncé, nous avons également réalisé notre première transaction de diversification dans le secteur des Ehpad et signé un protocole d’accord pour l’acquisition, à terme, d’un premier portefeuille de maisons de retraite en Italie pour une centaine de millions d’euros. C’est la concrétisation des savoir-faire propres à Icade en matière de conception-construction et d’investissement dans l’immobilier de santé.

Pour le pôle Promotion, je soulignerais plusieurs succès : d’abord, près de 6 400 ventes de logements ont été actées sur l’année, ce qui constitue un record pour Icade avec une augmentation de 15 % par rapport à 2017 ! Ensuite, nous avons remporté plusieurs très grands concours, à Paris avec Quai Bercy, à Versailles avec le quartier de Versailles-Pion, ou encore à Strasbourg avec le quartier d’affaires international Archipel Wacken. Une année active également avec la livraison de neuf immeubles tertiaires d’envergure, dont Sky 56 à Lyon et Airtime à Paris 13e, un immeuble en structure métallique construit en porte-à-faux sur les rails de la gare d’Austerlitz : une prouesse technique et architecturale.

Enfin, je citerais la fusion avec ANF Immobilier qui nous a permis de finaliser l’acquisition de 700 millions d’euros d’actifs en totale cohérence avec notre stratégie de diversification dans les grandes métropoles régionales, avec des immeubles existants et un pipeline de développement à Toulouse, Marseille, Bordeaux et surtout à Lyon avec plus de la moitié du portefeuille. Cela a été, y compris pour les fonctions supports, une très belle réussite d’exécution.

2019 sera l’expression de notre raison d’être ; quelle est votre conviction sur ce sujet ?

O.W.: D’abord sur la méthode, il est important que tout le monde puisse s’exprimer sur le sujet. La consultation que nous avons menée auprès de tous les collaborateurs a connu un grand succès : un tiers d’entre eux y ont participé dès la première journée ! Ma conviction est qu’une société comme Icade, qui fait à la fois de l’investissement et de la promotion, qui a la particularité d’avoir des actionnaires comme la Caisse des Dépôts, une institution financière publique, et Crédit Agricole Assurances, un groupe mutualiste, doit faire de l’immobilier de manière différente. Pour Icade, derrière l’expression « faire de l’immobilier », on peut mettre la construction de bureaux, de logements, d’établissements de santé, d’hôtels…

Nous avons été invités à cette réflexion par le législateur dans le cadre de la loi PACTE, suite au rapport Senard- Notat qui montre que la finalité des entreprises ne peut pas être uniquement la génération du profit. Notre raison d’être sera de prouver que nous pouvons arriver à faire de l’immobilier de manière exemplaire en termes de RSE, à l’image des immeubles bas carbone, voire zéro carbone, que nous proposons, non pas au détriment de la performance économique mais, au contraire, au service de la croissance et de la rentabilité. Ce n’est pas simple, cela prend du temps et nous demande de convaincre nos parties prenantes que nous réussirons à être plus profitables à moyen et long terme que si nous faisions de l’immobilier traditionnel.

La raison d’être d’Icade, c’est celle de nos collaborateurs, de nos actionnaires, de nos administrateurs, de nos clients, des collectivités avec lesquelles nous travaillons, et de nos fournisseurs. Il n’y a pas de point de vue qui compte plus qu’un autre. C’est aussi pour cela que cette démarche prend du temps car il s’agit d’arriver à faire converger tous les points de vue pour en extraire la partie vraiment essentielle, celle qui sera commune à tous. Une fois que nous l’aurons définie, il faudra la traduire opérationnellement dans toutes nos activités, la mettre en oeuvre dans tous nos métiers. C’est un chantier conséquent que nous déroulerons sur 2019 et 2020.

Quelles sont nos priorités pour 2019 ?

O.W. : Après avoir présenté notre plan 2019-2022, approuvé à l’unanimité par le Conseil d’administration, notre priorité 2019 sera de l’exécuter avec une feuille de route claire pour chacun de nos métiers.

Pour la Foncière Tertiaire, il s’agira de profiter des conditions de marché pour mettre l’accent sur le pipeline de développement et lancer de nouveaux projets. Pour y parvenir, nous devrons à la fois pré-commercialiser ces opérations et les financer en recyclant du capital provenant de la cession d’actifs core ou matures. Concernant la Foncière Santé : notre priorité en 2019 sera d’accélérer son déploiement à l’international afin de répliquer le succès d’Icade Santé en France dans la zone euro. L’objectif est de devenir la plateforme leader dédiée à l’immobilier de santé en Europe.

Deux priorités se détachent pour le pôle Promotion : recharger le pipeline et le backlog tertiaire d’une part, et lancer en production les grands concours gagnés en 2018 d’autre part.

En parallèle, nous devrons continuer à travailler sur notre passif en sécurisant les ressources financières nécessaires à notre développement. La maturité moyenne de la dette d’Icade est actuellement d’un peu plus de six ans avec un coût de 1,55 %. Cela nous permet de financer nos opérations dans de très bonnes conditions, ce que nous devons préserver.

Enfin, s’agissant de RSE, le sujet de l’impact carbone de la construction est en train de transformer notre industrie. Chez Icade, nous avons pris de l’avance en la matière en testant les nouveaux labels et réglementations environnementales depuis de nombreuses années. Premier bail vert, premier immeuble certifié HQE, nous avons aussi été pilote du nouveau label E+C-… nous avons toujours eu un esprit pionnier sur ces sujets. En 2019, les projets à neutralité carbone que nous concevons avec Icade Promotion seront extrêmement ambitieux et exemplaires sur ce sujet ; ils nécessiteront un effort de formation de nos collaborateurs, l’arrivée de nouvelles compétences pour réussir à répondre aux nouvelles exigences et conforter notre leadership en termes de RSE.

L’innovation est l’un des piliers de notre plan à horizon 2022 ; quelle est notre stratégie pour rester « best in class » sur ce sujet ?

O.W. : Notre priorité cette année sera de décliner opérationnellement des projets innovants dans nos business. De l’idée à l’implémentation, nous devons mettre des moyens et du temps pour pousser le plus loin possible les projets innovants et pour qu’ils deviennent des offres de produits ou de services. Deux exemples dont nous pouvons être fiers : Ambu’Stage, une solution de géolocalisation de patients en mode ambulatoire que des collaborateurs d’Icade Santé et d’Icade Promotion ont développée et que nous allons déployer sur le patrimoine d’Icade Santé ; et Cycle Up, plateforme de marché de réutilisation de matériaux de construction, qui fête son premier anniversaire avec succès et qui va encore accélérer son développement en 2019. Il y a également de nombreux projets en test chez Icade Promotion : vente en ligne, BiHome, configurateur de logements 3D on line, Imagin’Home… En 2019, nous devrons les déployer pour qu’ils deviennent des standards de nos produits. Être « best in class », c’est avant tout une question de volonté : nous avons les idées, les capacités et les moyens financiers. C’est aussi une question de rapidité car ce qui est innovant aujourd’hui ne le sera plus dans six mois.

Quelle stratégie de développement Icade Santé doit-elle mener pour renforcer son leadership ?

O.W. : Icade Santé a réussi à devenir le leader sur le marché de l’immobilier de santé en France, grâce au travail mené par Françoise Delettre et son équipe depuis plus de dix ans, en nouant des relations de très long terme avec nos exploitants, considérant que la vraie valeur venait de cette proximité avec eux. L’enjeu pour Icade Santé, c’est de conserver ces acquis, dans un contexte où nous sommes leaders et forcément challengés par la concurrence. C’est également d’étendre cette relation à de nouveaux exploitants, alors même qu’il y a une concentration du marché de la santé. Notre ambition est de dupliquer ces avantages compétitifs à l’international : en accompagnant les exploitants qui sont nos partenaires en France, qui peuvent être euxmêmes amenés à se développer à l’international, et en nouant des partenariats avec des exploitants locaux, en Allemagne, en Espagne et en Italie où nous avons déjà conclu un premier partenariat prometteur. Nous parviendrons à devenir un leader international si nous sommes perçus au niveau européen comme le partenaire immobilier privilégié le plus fiable et le plus transparent. Pour ce faire, nous avons un atout différenciant quasiment sans équivalent sur le marché : le savoir-faire technique d’Icade Santé et d’Icade Promotion, conjugué à l’innovation et la capacité de prendre des risques aux côtés de nos exploitants-partenaires.

Quel positionnement la Foncière Tertiaire a-t-elle pour ambition d’afficher dans les prochaines années ?

O.W. : Icade est LA foncière du Grand Paris. Notre patrimoine n’est pas situé dans les quartiers prime du coeur de Paris, mais sur les meilleures localisations des futurs pôles de transport du Grand Paris Express. Nous revendiquons ainsi un double positionnement : être l’une des foncières leaders sur le Grand Paris mais également dans les grandes métropoles régionales. Pour cela, nous concevons et proposons des immeubles de grande taille, récents, extrêmement bien situés, bénéficiant des meilleures spécifications techniques, et ce pour des loyers « raisonnables », à l’image d’Origine à Nanterre : c’est cela notre coeur de marché. C’est un positionnement stratégique qui est différenciant. Ce savoir-faire et ce positionnement s’appliquent également à notre activité de promotion tertiaire. Nous essayons maintenant de dupliquer ce positionnement dans les cinq premières villes de France, à Bordeaux, Lille, Toulouse, Marseille et Lyon ; des villes où nous étions très actifs en promotion, sur Euroméditerranée, Euratlantique, La Part-Dieu, Confluence ou encore Euralille, mais pas en investissement. Avec l’acquisition d’ANF Immobilier, nous sommes devenus un des acteurs principaux de ces marchés tertiaires, au moment où ils connaissaient un développement significatif sur le plan locatif et sur le plan de l’investissement. Notre présence de long terme dans ces villes et le relationnel qu’ont su nouer nos équipes de promotion avec le tissu économique local et les élus sont un avantage compétitif assez significatif pour la Foncière Tertiaire.

Quelles sont les perspectives pour le marché du logement neuf ?

O.W. : Nous constatons des tendances très positives à moyen et long terme parce que nous sommes en période de métropolisation du territoire et en déficit d’offres. Ainsi, une dizaine de villes vont bénéficier de très fortes demandes sur le marché du logement. Dans ces métropoles, nous ne produisons pas assez de logements en France : la demande excède l’offre et les prix ne font qu’augmenter. Il faut trouver un moyen de faire baisser le prix du logement, sans rogner sur les prestations ni sur la qualité environnementale. La variable d’ajustement c’est le prix du foncier, qui pourra baisser si on arrive à produire plus. Indépendamment des turbulences à court terme liées à la restructuration du secteur du logement social, à l’échéance des élections municipales et au remaniement des dispositifs Pinel et PTZ, le logement est un secteur très porteur qui mobilise l’ensemble des acteurs immobiliers et présente des perspectives de moyen terme attractives.

Qu’est-ce qui, selon vous, nous distingue de nos concurrents dans les réponses que nous apportons aux grands appels d’offres que nous avons gagnés cette année ?

O.W. : Nous avons besoin de gagner des grands concours qui portent sur des quartiers de ville. Ce sont des opérations très visibles et emblématiques ; elles représentent également un fort enjeu de chiffre d’affaires. Synergies Urbaines et nos équipes en régions répondent à ces grands concours avec beaucoup de talent et de créativité. Depuis deux ou trois ans, Icade Promotion s’est adaptée pour répondre à ces appels à projets de plus en plus exigeants en termes de rendu et de niveau.

Et dans nos réponses à nos clients particuliers ?

O.W. :Qu’ils soient exploitants de santé, locataires de bureaux ou clients individuels, c’est la qualité de notre relation client qui nous donne, sur le moyen et long terme, un avantage compétitif. À titre d’exemple, nous réalisons de nombreux logements sur la commune de Nanterre où le maire a demandé aux promoteurs de livrer des opérations avec zéro réserve pour garantir un service après-vente satisfaisant pour ses administrés. Pour arriver à zéro réserve, il y a, en amont, tout un processus de prélivraison et de pré-réception : cela nécessite donc de repenser nos process. Nous sommes sur la bonne voie !

Les collaborateurs qui ont posé leurs questions à Olivier Wigniolle

De gauche à droite : Patricia Nirhou, Juriste, Direction des Finances, du Juridique, de l’Informatique et de l’Environnement de travail. Thierry Borgel, Directeur des Systèmes d’information, du Digital et de l’Environnement de travail, Direction des Finances, du Juridique, de l’Informatique et de l’Environnement de travail. Bruno Perez, Directeur régional Nouvelle-Aquitaine, Icade Promotion. Benoît Fossé, Directeur des montages immobiliers, Icade Santé. Johanne Randrianarivelo, Compliance Officer, Direction de l’Audit, des Risques, de la Conformité et du Contrôle interne. Laurent Milleron, Responsable corporate, Direction des Finances, du Juridique, de l’Informatique et de l’Environnement de travail. Hugues Piazza, Responsable de projets, Synergies Urbaines by Icade. Kelly Witkowski, membre du Graduate Program, DIR&Co. Aymeric de Alexandris, Directeur régional Provence Alpes, Icade Promotion. Léa Benvenuti, Directrice du développement, Foncière Tertiaire. Maria Dos Santos, Directrice Recrutement et Développement des compétences, Direction des Ressources humaines. Laurent Maheu, Responsable études et recherche, Portfolio management.